У багатьох українських містах несподівано активізувався ринок нерухомості, а на ліквідні квартири вже почали зростати ціни. Головна причина - заяви Трампа про намір якнайшвидше завершити війну в Україні.
Ріелтори кажуть, що з нового року, незважаючи на традиційний мертвий сезон у січні, попит на житло різко зріс: люди активно переглядають оголошення та укладають угоди, а кількість вільних варіантів за добрими цінами почала зменшуватися. Про це заявляють в агентствах нерухомості як у Києві, так і в Одесі і навіть прифронтовому Харкові.
"Ринок дійсно активізувався. Причин кілька. По-перше, довгий час не працювали реєстри, тому сформувався відкладений попит. По-друге, пішли чутки про швидке завершення війни, і це стало каталізатором: люди вирішили, що вже час купувати, і пішли на перегляди. Цього відкладеного попиту ринку вистачить ще на півтора-два. ють торг і намагаються підвищити ціни", - додала столичних ріелтор Ірина Луханіна.
Розбиралися, що відбувається на ринку нерухомості.
Реєстри, чутки та дорогий долар
Минулого року український ринок нерухомості закінчив на спаді. Після атаки на реєстри Мін'юсту багато угод зависли. Але й раніше попит на квартири був низьким. Здебільшого купували житло лише у відносно безпечних регіонах (західні області, Київська, Полтавська, Вінницька області), переважно за програмою пільгової іпотеки або за житлові сертифікати "Відновлення". Та й то лише за умови гарного торгу.
А, наприклад, у Харкові продаж квартир практично зупинився навіть попри обвал цін.
Але із січня ситуація кардинально розгорнулася. Ріелтори кажуть, що попит на житло несподівано активізувався, хоча після нового року ринок нерухомості традиційно впадає у ступор та оживає лише до весни.
"Активно укладаються угоди. Причому прийшло багато покупців з живими грошима. Шукають не лише бюджетні варіанти, а й житло середнього класу і навіть елітне", - говорить Луханіна.
Одеський ріелтор Наталія Стоянова зазначає, що вільних варіантів, які можна переглянути та купити, зараз вкрай мало. Проблеми виникають навіть з тими квартирами, які виставлені на продаж в оголошеннях: у реченні об'єкти висять, але якщо зателефонувати власникам, то виявляється, що житло або вже під завдатком, або не продається, або інша ціна.
Зараз ми шукаємо житло з клієнтами, і ринок так активізувався, що варіантів мало. Шукаємо нормальні, адекватні квартири, але вони то під авансом, то зняті з продажу, то на них підняли ціну, то ще якась історія. 0-65 тисяч доларів однокімнатні по 40-45 квадратів. Сьогодні такі квартири вже по 75-80 тисяч, і їх мало, одна-дві, якщо пощастить.
За словами керівника філії групи оціночних компаній "Аргумент" Євгена Добровольського, у Харкові також спостерігається пожвавлення чи навіть ажіотаж. І це незважаючи на практично щоденні потужні обстріли міста.
Чому українці раптом кинулися скуповувати квартири?
Ірина Луханіна називає дві основні причини. Перша - розблокування реєстрів та, відповідно, угод.
"Фактично півтора місяця реєстри не працювали. Але весь цей час працювали ріелтори, були перегляди, люди давали задатки. Тому коли угоди нарешті почали укладати, виник ажіотаж. До цих клієнтів приєдналися нові, які прокинулися до лютого і почали доглядати житло.
Друга причина – очікування швидкого закінчення війни. Досі українці вірили, що Дональд Трамп закінчить війну і вже можна купувати квартири, поки вони не подорожчали на звістках про мирну угоду. Щоправда, після невдалого візиту Володимира Зеленського до Білого дому настрої покупців можуть змінитися, але поки що цього не сталося.
"Очікування закінчення війни однозначно ще більше підігріли відкладений попит, який сформувався на тлі проблем з реєстрами, і стали каталізатором, який перезапустив ринок нерухомості", - зазначила Луханіна.
За її словами, сформованого відкладеного попиту ринку вистачить на півтора-два місяці, оскільки за багато квартир вже отримано завдаток. А ось які тенденції будуть пізніше, багато в чому залежить від перспектив зі світом та ситуацією на фронті.
Третя причина – зростання курсу долара. Через девальвацію гривні активізувалися покупці, які наглядають житло за програмою "Оселя" за гривневі кредити. Адже за умови зростання курсу платити за іпотеку у гривні стає вигідніше.
Четверта причина – великі виплати наприкінці минулого року за програмою "еВосстановлення" тим, чиє житло було зруйноване. Раніше перерахування грошей за цією програмою кілька разів зупиняли, тому встиг сформуватись відкладений попит.
Так, у Харкові, за словами Євгена Добровольського, ажіотаж на ринку нерухомості виник після великого траншу грошей з "ЄВосстановлення".
"Покупці за цією програмою намагаються провести угоду якнайшвидше, оскільки термін використання коштів обмежений", - пояснив він.
П'ята причина - чутки про те, що банки тиснутиме на людей та бізнес, вводячи обмеження на кількість рахунків, ліміти на перерахування коштів та загалом посилюючи фінмоніторинг.
"На цій хвилі квартири скуповують навіть багато юрособ, яким потрібно скинути гривню", - пояснила експерт.
Знімають із продажу та підвищують ціни
Однак можливий швидкий настання світу тримають в голові не лише покупці, а й продавці житла. У міру зростання попиту пропозиція на ринку, навпаки, почала зменшуватися. Багато власників тимчасово зняли об'єкти з продажу, щоб подивитися, куди рухатиметься ринок. А ті, хто готовий продавати, намагаються заробити на ажіотажі максимум, зменшуючи торг або підвищуючи ціни.
Одеський рієлтор Олена Хаджі каже: "Дайте мені квартиру з ремонтом на Альтаїрі за 40 тисяч не смарт або в Аркадії за 50 тисяч без виду на море. Розрахунок – за день".
Насправді в Одесі досить багато пропозицій щодо продажу житла. Наприклад, на профільному майданчику ЛУН їх понад 36 тисяч. З них більше 11,5 тисячі за ціною до 40 тисяч доларів. Скажімо, у новобудові Хаджибейського району однокімнатну площею 47 квадратних метрів без ремонту можна купити за 28 тисяч доларів.
Але житла середнього класу за ціною 60-70 тисяч дійсно мало - всього 3 варіанти, а від 70 до 100 тисяч - 11 варіантів. Причому за останній тиждень додався лише один об'єкт, а за останній місяць – два. Йдеться про вже готові квартири з ремонтом. Зрозуміло, що пропозицій від забудовників, як і раніше, вистачає.
Євген Добровольський каже, що у Харкові господарі житла почали піднімати ціни.
"Причому деякі навіть перед переглядом або на самому перегляді так званий торг навпаки", - зазначає експерт.
Особливо задирають ціни для тих покупців, хто приходить із житловими сертифікатами. У середньому продавці приклеїли до ціни 5%, а для найдешевшого житла навіть більше. Не подорожчали лише найдорожчі об'єкти у сегментах бізнес- та преміум-нерухомості, додав експерт.
У Харкові на dom.ria на продаж виставлено трохи більше 4 тисяч квартир. Але ціни вже не ті, що торік. Скажімо, однокімнатну у 33 квадрати біля метро "Палац спорту" пропонують за 16 тисяч доларів, троячку на Салтівці - за 38 тисяч, а однокімнатну з ремонтом у новому ЖК на Барабашова - за 35 тисяч доларів. Для порівняння: у липні 2024 року харківські ріелтори називали "Країні" такі ціни реальних угод: на Салтівці найдешевша продана квартира пішла всього за 8 тисяч доларів, середні ціни вторинки були на рівні 10-15 тисяч, у новобудовах - від 12 тисяч без ремонту та від 1. На Павловому Полі однокімнатна коштувала 13 тисяч, у центрі можна було купити однокімнатну квартиру з ремонтом у новобудові за 28 тисяч доларів.
У Львові ціни почали зростати вгору ще наприкінці минулого року, подорожчання спровокувала нова хвиля переселенців. Особливо сильно подорожчали однокімнатні: загалом за них просять до 2 тисяч доларів за квадрат, хоча ще влітку 2024 року вони коштували 1,5-1,7 тисячі за квадрат. Середньостатистична однокімнатна квартира у Львові коштує, за даними ЛУН, 65 тисяч доларів. При цьому найбільше зростання цін спостерігається не в центрі, з яким спостерігається перенасичення пропозицією та "туристичним" житлом, а в Залізничному (там середня ціна за квадратний метр зросла з 1250 до 1300 доларів) і Личаківському (вартість піднялася з 1630 до 1738 доларів за квадрат) район.
За словами Ірини Луханіної, у Києві продавці неохоче торгуються, хоча ще нещодавно були готові скидати під конкретного покупця до 10% від виставленого цінники і більше, а дехто намагається підвищити ціни.
"У нас був кейс із квартирою, яка виставлялася за 102 тисячі доларів із торгом, потім її нібито зняли з продажу, а через кілька днів вона знову з'явилася, але вже за 110 тисяч без торгу", - каже Луханіна.
Також, за її словами, за середньої вартості однокімнатної у столиці на рівні 32 тисяч доларів з'явилося більше варіантів по 38 тисяч.
"Поки що це лише спроби підвищити ціни. Зрозуміло, що поки не розкуплять усі квартири по 32 тисячі, купувати по 38 ніхто не буде. Щоб нова ціна закріпилася, потрібно, щоб з продажу пішли дешевші варіанти. Якщо їх не вистачатиме, люди почнуть дивитися дорожче житло. Але на це знадобиться якийсь час", - сказав він.
За її словами, якщо пожвавлення попиту протримається на ринку хоч би до кінця березня, ціни в середньому можуть зрости на 5-7%.
Питання, наскільки стійкою виявиться тенденція підвищення попиту житло.
"Поки що це схоже на штучне дихання: чутки про світ, виплати за держпрограмами тощо. Але після нещодавніх подій у Вашингтоні незрозуміло, в який бік розгорнеться ринок", - каже Добровольський.
Ріелтори не виключають, що після хвилі ажіотажу на ринку може початися затишшя чи навіть спад, якщо завершення війни найближчим часом не буде. І тоді продавцям знову доведеться коригувати ціни, тепер уже менший бік.
