В Украине пошли вверх арендные ставки на съемное жилье.
По данным экс-главы Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Юрия Питы, в августе ценники на квартиры в Киеве выросли примерно на 10%, еще столько же ожидается по итогам сентября.
В DIM.ria зафиксировали рост ставок на съемное жилье в столице на 12% за год. Средняя стоимость роста однушки сейчас составляет порядка 95 долларов в месяц. Похожая ситуация - практически по всей стране. К примеру, во Львовской области цены на съемное жилье подскочили на 6% (до 74 долларов за однокомнатную квартиру в месяц), в Закарпатской - на 16% (до 70 долларов в месяц), в Винницкой - на 12% (до 58 долларов), в Житомирской - на 28% (до 55,4 долларов), В Ривненской - на 23% (до 55 долларов) и т.д. Исключение стала только Волынская область, где ценники, наоборот, просели на 5% (до 51 доллара в месяц за единичку).
Ценники гонит вверх растущий спрос на съемные квартиры. По данным DIM.ria, в Киеве он вырос на 12%, в пригороде - на 15%, в Тернопольской области - на 25%, во Львовской - на 11%, в Ривненской - на 34%.
Спрос растет, главным образом, из-за переселенцев, число которых, из-за постепенного перемещения линии фронта на запад, вновь увеличивается. Плюс - усилились миграционные процессы. В большие города украинцы снова стали ехать на заработки. Кроме того, в мегаполисах, как считается, легче спрятаться от мобилизации, чем в небольших населенных пунктах, что также стимулирует переезд семей с мужчинами.
По факту, во многих городах квартир под сдачу уже не хватает. К примеру, ка свидетельствует аналитика DIM.ria, соотношение количества объявлений и откликов на них в столице составляет 1 к 10, а, скажем, в Черновицкой области и вовсе 1 к 72. То есть, на одну квартиру претендует целая армия арендаторов.
И ситуация может еще больше усугубится. Правительство сейчас работает над законопроектом о легализации рынка съемного жилья. То есть - попытаются заставить платить с аренды налоги (их нужно платить и сейчас, но подавляющее большинство этого не делает).
"Если действительно начнут закручивать гайки, аренда может еще больше подорожать - как минимум, на сумму налога. Но может случится и так, что многие владельцы решат залечь на дно, по крайней мере, на первое время, и вообще перестанут сдавать жилье. В этом случае не избежать дефицита съемных квартир, и, как следствие, еще большего их подорожания", - говорит киевский риэлтор Ирина Луханина.
Разбирались, что происходит на рынке аренды, и что значит его легализация для владельцев недвижимости и квартиросъемщиков.
На одну квартиру - до 73 арендаторов
Украинский рынок аренды начал "разогреваться" еще с августа.
В больших городах спрос подтолкнуло вверх несколько факторов. Во-первых, начали искать квартиры студенты. Причем, по словам Питы, многие учащиеся сейчас работают, поэтому деньги на съемное жилье у них есть, и они принципиально отказываются от общежитий.
Во-вторых, в крупных городах ощутимо выше зарплаты, чем в регионах. Это усиливает миграционные процессы - люди снова поехали на заработки.
Многие мужчины уезжают с "малой родины" еще и "от повесток", так как считается, что в провинции мобилизация идет куда жестче, а в мегаполисе, к примеру, том же Киеве, проще "затеряться".
В-третьих, и это, пожалуй, главный фактор - растет спрос на съемные квартиры со стороны внутренних переселенцев (к примеру, в Киеве только зарегистрированных ВПО больше 430 тысяч против порядка 200 тысяч в прошлом году).
В итоге найти свободную квартиру не так просто. К примеру, в Киеве, по словам Питы, все жилье стоимостью до 20 тысяч гривен в месяц сдается буквально за пару дней. В августе, когда студенты активно искали квартиры, практически нереально было снять жилье в "университетских" локациях, в частности, по близости к учебным заведениям в Шевченковском и Голосеевском районах.
Риэлторы уже заговорили о дефиците съемного жилья в Киеве. Понятно, что речь идет, прежде всего, о недорогих квартирах (до 20 тысяч в месяц), апартаментов по цене от 40 тысяч гривен в столице по-прежнему более чем достаточно.
По данным ЛУН, в Киеве сейчас выставлено под сдачу около 9,2 тысячи объектов, из них до цене до 20 тысяч гривен в месяц - только 3,7 тысяч. Во Львове, по ситуации на 19 сентября - меньше 2 тысяч сдающихся квартир (из них дешевых - до 15 тысяч гривен в месяц) - 556. В Виннице предложение еще меньше - 539 объектов, из которых до 12 тысяч гривен - 161. В Ривному под долгосрочную аренду предлагается 413 объектов, из которых в эконом-сегменте (в этом городе к таковому относится жилье стоимостью до 9 тысяч гривен в месяц) - порядка 130.
Относительно высокое предложение жилье можно найти разве что в прифронтовых регионах. Скажем, в Харькове сдается около 2,3 тысяч квартир, из них почти 800 - по цене до 4 тысяч гривен в месяц. Но, понятно, что учетом ситуации с безопасностью, претендентов на жилье там не так много.
В целом аналитики DIM.ria приводят такую статистику по соотношению количества объявлений и откликов на них. В Киеве 1 к 10, в Черкасской области - 1 к 49, в Тернопольской й - 1 к 50, в Кировоградской - 1 к 60, в Черновицкой - 1 к 72, в Николаевской - 1 к 73. То есть, на среднестатистическую съемную квартиру претендуют десятки потенциальных арендаторов, что позволяет риэлторам говорить если не о дефиците жилья, то, как минимум, о его "призраке".
За месяц - плюс до 56% к ценнику
Ажиотаж на рынке съемного жилья уже спровоцировал рост ценников.
В DIM.ria приводят такую статистику. Всего за месяц, с июля по август, однокомнатные квартиры в Киеве подорожали, в среднем, на 4% (до 19117 гривен в месяц). В Волынской области цены выросли на 8% (до 16107 гривен), в Полтавской - на 10% (до 14713 гривен), в Ивано-Франковской - на 16% (до 14391 гривны), в Кировоградской - на 56% (до 4693 гривен).
В Харьковской и Львовской области цены за месяц никак не поменялись. В то же время в Запорожской и Николаевской - упали на 12% (до 6273 и 6532 гривен соотвественно), в Житомирской - на 10% (до 1538 гривен) и т.д. Двушки дорожали менее существенно (скажем, в Киеве и Днепропетровской области - на 2%, во Львовской - на 3%), а трешки в столице даже подешевели на 3%, хотя, к примеру, в Киевской области подорожали за месяц на 16%.
Но это месячная статистика. Если брать год к году, то рост ценников исследователи фиксируют практически по всем областным центрам - от 6% во Львове до 12% в Киеве, 23% в Ривненской и 28% в Житомирской области.
По итогам сентября риэлторы прогнозируют увеличение ценников еще на 5-10%. Исключение могут составить разве что квартиры в заведомо проигрышных локациях. К примеру, в столице это районы, куда чаще всего "прилетает" - Лукьяновка, Святошино, а также улицы, расположенные вблизи объектов критической инфраструктуры. На такие квартиры хозяева готовы давать скидки до 10-15% от прайса или же сразу выставляют сниженный ценник. Скажем, возле ТЭЦ-6 на Троещине единичка на улице Закревского стоит 9-10 тысяч, тогда как в других локациях этого района - 12-13 тысяч.
Что изменит легализация рынка аренды
Ситуация на рынке аренды может еще больше усложниться. Мы уже писали, что в правительстве работают над законопроектом о легализации рынка аренды жилья, чтоб заставить украинцев платить с нее налоги.
Глава комитета Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроения Елена Шуляк анонсировала такие изменения в Налоговый кодекс:
- Снижение ставки налога от дохода на аренду. Точный размер новой ставки Шуляк не назвала, но в профильной среде обсуждают налог в пределах 5-7%, что намного меньше, чем сейчас (23% - 18% НДФЛ и 5% военного сбора)
- Полное освобождение от налогов и необходимости отражать доходы от аренды в годовой декларации для тех, кто сдает жилье внутренним переселенцам
- Регистрацию всех договоров аренды в единой базе (пока непонятно, можно ли будет регистрировать их онлайн или, скажем, придется идти к нотариусу или в ЦНАП. Также неясно, придется ли за это платить, потому что сейчас регистрация договора через нотариуса - это порядка 3 тысяч гривен)
Шуляк отмечает, что владельцы недвижимости получат также все преимущества легализации, в частности, возможность требовать компенсации с арендаторов за "разгромленное" жилье.
При этом она констатирует, что, несмотря на все попытки вытянуть рынок аренды из тени, а они предпринимались уже не раз, сделать этого по факту так и не удалось.
По данным Шуляк, в 2024 году только 900 граждан задекларировали более 16 млн гривен в качестве дохода от аренды жилья, уплатив около 3 млн гривен налога. К слову, даже эти кейсы вызывают вопросы - получается, что каждый декларант получил от аренды около 17,8 тысяч гривен за год или меньше 1500 гривен в месяц - таких арендных ставок в большинстве населенных пунктов страны попросту нет.
По словам главы адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислава Кравца, сейчас все граждане, сдающие жилье, должны вносить полученный доход в годовую налоговую декларацию и платить с него 23% налога. К примеру, если вы сдаете квартиру за 20 тысяч гривен в месяц, придется "засветить" 240 тысяч за год из которых отдать в бюджет 55200 гривен.
По словам Кравца, можно также зарегистрировать ФЛП со специализацией на аренде недвижимости. Но, согласно законодательству, ФЛП первой группы для этой специализации недоступна. ФЛП 2 группы позволяет сдавать недвижимость в аренду частным лицам, а ФЛП 3 группы - физическим и юридическим лицам.
Единый налог для ФЛП 2 группы составляет сейчас 1600 гривен в месяц (20% от минимальной зарплаты). Но нужно платить еще 1760 гривен ЕСВ (22% от минималки) и 10% от минимальной зарплаты - военный сбор (800 гривен в месяц).
Итого - 49 920 в год. Это немного дешевле, чем если платить налог как частное лицо. Но тут подключаются все минусы ФЛП - налоговая отчетность (которую не так просто сделать без бухгалтера, а его услуги стоят, как минимум, 10-15 тысяч в месяц), проверки и т.д.
К тому же, как говорит Кравец, рантье, у которых много квартир, особенно дорогих, будет непросто попасть в годовые лимиты. Напомним: для второй группы это 5 921 400 гривен, для третьей - 8 285 700 гривен. То есть, к примеру, в ту же вторую группу "помещается" только 4 квартиры стоимостью 100 тысяч в месяц, а у некоторых граждан, которые еще до войны инвестировали в элитное жилье, их намного больше.
Если же вы откроете ФЛП третьей группы, то нужно будет платить 3-5% от оборота (в зависимости от того, есть ли НДС), те же 1760 гривен в месяц ЕСВ и военный сбор в размере 1% от дохода. Сдача пяти квартир по 100 тысяч (6 млн гривен дохода за год) - это 180 тысяч гривен налога, 60 тысяч военного сбора и 21120 гривен ЕСВ, итого - 261 120 гривен налога за год.
Если налог уменьшат до 5%, то все равно останется наверняка еще и военный сбор (для физлиц - 5%). То есть, с квартиры за 20 тысяч гривен нужно будет заплатить 24 тысячи гривен налога в год, а с квартиры за 100 тысяч - 120 тысяч. Таким образом, государству придется отдать фактически арендную плату больше чем за один месяц проживания там арендаторов.
И это при том, что арендное жилье постоянно требует вложений, к примеру, в ремонт. Но о том, чтобы учитывать процент амортизации в общем доходе от сдачи жилья власти пока не говорят.
Риэлторы, с которыми пообщалась "Страна", говорят, что такие деньги согласятся платить далеко не все владельцы недвижимости, а, если власти начнут сильно "закручивать гайки" - станут перекладывать затраты на кошельки арендаторов. Скажем, та же квартира за 20 тысяч гривен с учетом налога может подорожать еще на 2 тысячи гривен в месяц.
"Многие могут и вовсе отказаться от аренды, из-за недоверия к государству, опасений, что станут массово проверять и штрафовать. В этом случае может возникнуть дефицит жилья", - считает Кравец.
Впрочем, Луханина говорит, что владельцы недвижимости вряд ли массово побегут с рынка, так как для многих доход от аренды - источник существования.
"Пустая квартира - это только минус, коммуналка капает, ремонт устаревает, а денег больше не становится. Так что даже с налогом сдавать будут. Возможно, попытаются переложить дополнительные расходы на арендаторов, если будет позволять рыночная ситуация (а сейчас она как раз позволяет ценам расти, так как есть высокий спрос на жилье - Ред.)", - говорит Луханина.
Отметим, что власти ищут новые "плюшки" для владельцев недвижимости. Как, к примеру, идея об отсрочке от мобилизации для владельцев недвижимости, бесплатно поселивших у себя двоих переселенцев. К слову, чтобы сдавать жилье ВПО, его почти наверняка придется регистрировать, поскольку переселенцам платят компенсации за аренду.
В то же время Шуляк не исключает, что жесткие ограничения могут спровоцировать на рынке аренды настоящий коллапс. Она приводит в пример практику Аргентины, , где в свое время пытались ограничивать минимальные сроки аренды, запрещать индексировать цены и рассчитывать в валюте. В итоге каждая седьмая квартира просто выпала из аренды, а те, что сдавались, выставляли "гостиничные цены". И только после отмены регуляции ситуация нормализовалась.
