Во многих украинских городах неожиданно активизировался рынок недвижимости, а на самые ликвидные квартиры уже начали расти цены. Главная причина - заявления Трампа о намерении как можно скорее завершить войну в Украине.
Риелторы говорят, что с нового года, несмотря на традиционный мертвый сезон в январе, спрос на жилье резко вырос: люди активно просматривают объявления и заключают сделки, а количество свободных вариантов по хорошим ценам начало уменьшаться. Об этом заявляют в агентствах недвижимости как в Киеве, так в Одессе и даже прифронтовом Харькове.
"Рынок действительно активизировался. Причин несколько. Во-первых, долгое время не работали реестры, поэтому сформировался отложенный спрос. Во-вторых, пошли слухи о скором завершении войны, и это стало катализатором: люди решили, что уже пора покупать, и пошли на просмотры. Этого отложенного спроса рынку хватит еще на полтора-два месяца, а дальше все зависит от ситуации. Но хозяева уже пытаются пользоваться моментом: уменьшают торг и пытаются повысить цены", - добавила столичный риелтор Ирина Луханина.
Рвзбирались, что происходит на рынке недвижимости.
Реестры, слухи и дорогой доллар
Прошлый год украинский рынок недвижимости закончил на спаде. После атаки на реестры Минюста многие сделки зависли. Но и до этого спрос на квартиры был невысоким. В основном покупали жилье только в относительно безопасных регионах (западные области, Киевская, Полтавская, Винницкая области), преимущественно по программе льготной ипотеки или за жилищные сертификаты "еВидновлення". Да и то лишь при условии хорошего торга.
А, например, в Харькове продажа квартир практически остановилась, даже несмотря на обвал цен.
Но с января ситуация кардинально развернулась. Риелторы говорят, что спрос на жилье неожиданно активизировался, хотя после начала нового года рынок недвижимости традиционно впадает в ступор и оживает лишь к весне.
"Активно заключаются сделки. Причем пришло много покупателей с живыми деньгами. Ищут не только самые бюджетные варианты, но и жилье среднего класса и даже элитное", — говорит Луханина.
Одесский риелтор Наталья Стоянова отмечает, что свободных вариантов, которые можно посмотреть и купить, сейчас крайне мало. Проблемы возникают даже с теми квартирами, которые выставлены на продажу в объявлениях: в предложении объекты висят, но если позвонить владельцам, то оказывается, что жилье либо уже под задатком, либо не продается, либо цена другая.
"Сейчас мы ищем жилье с клиентами, и рынок так активизировался, что вариантов мало. Ищем нормальные, адекватные квартиры, но они то под авансом, то сняты с продажи, то на них подняли цену, то еще какая-то история. Из 20 квартир можно реально посмотреть три-четыре, максимум пять. Сейчас фетиш такой: купить квартиру с видом на море. Еще осенью 2024 года находили за 60-65 тысяч долларов однокомнатные по 40-45 квадратов. Сегодня такие квартиры уже по 75-80 тысяч, и их мало, одна-две, если повезет. Это самый низкий предел для жилья с видом на море, все остальное - по 2-2,5 тысячи долларов за квадрат", - говорит Наталья Стоянова.
По словам руководителя филиала группы оценочных компаний "Аргумент" Евгения Добровольского, в Харькове также наблюдается оживление или даже ажиотаж. И это несмотря на практически ежедневные мощные обстрелы города.
Почему украинцы вдруг бросились скупать квартиры?
Ирина Луханина называет две основные причины. Первая - разблокировка реестров и, соответственно, сделок.
"Фактически полтора месяца реестры не работали. Но все это время работали риелторы, были просмотры, люди давали задатки. Поэтому, когда сделки наконец-то начали заключать, возник ажиотаж. К этим клиентам присоединились новые, которые проснулись к февралю и начали присматривать жилье. Отсюда общее впечатление большого подъема на рынке - масса просмотров и сделок", - говорит Луханина.
Вторая причина - ожидания скорого окончания войны. До последнего времени украинцы верили, что Дональд Трамп закончит войну и уже можно покупать квартиры, пока они не подорожали на известиях о мирном соглашении. Правда, после неудачного визита Владимира Зеленского в Белый дом настроения покупателей могут измениться, но пока этого не произошло.
"Ожидания окончания войны однозначно еще больше подогрели отложенный спрос, сформировавшийся на фоне проблем с реестрами, и стали катализатором, перезапустившим рынок недвижимости", - отметила Луханина.
По ее словам, сформировавшегося отложенного спроса рынку хватит на полтора-два месяца, поскольку за многие квартиры уже получен задаток. А вот какие тенденции будут позже, во многом зависит от перспектив с миром и ситуацией на фронте.
Третья причина - рост курса доллара. Из-за девальвации гривны активизировались покупатели, присматривающие жилье по программе "еОселя" за гривневые кредиты. Ведь при условии роста курса платить за ипотеку в гривне становится выгоднее.
Четвертая причина - большие выплаты в конце прошлого года по программе "еВидновлення" тем, чье жилье было разрушено. Раньше перечисление денег по этой программе несколько раз останавливали, поэтому успел сформироваться отложенный спрос.
Так, в Харькове, по словам Евгения Добровольского, ажиотаж на рынке недвижимости возник после большого транша денег по "еВидновленню".
"Покупатели по этой программе пытаются провести сделку как можно быстрее, поскольку срок использования средств ограничен", - пояснил он.
Пятая причина - слухи о том, что банки будут давить на людей и бизнес, вводя ограничения на количество счетов, лимиты на перечисления средств и в целом усиливая финмониторинг.
"На этой волне квартиры скупают даже многие юрлица, которым нужно сбросить гривну", - пояснила эксперт.
Снимают с продажи и повышают цены
Однако возможное скорое наступление мира держат в уме не только покупатели, но и продавцы жилья. По мере роста спроса предложение на рынке, наоборот, начало уменьшаться. Многие владельцы временно сняли объекты с продажи, чтобы посмотреть, куда будет двигаться рынок. А те, кто готов продавать, пытаются заработать на ажиотаже по максимуму, уменьшая торг или повышая цены.
Одесский риелтор Елена Хаджи говорит: "Дайте мне квартиру с ремонтом на Альтаире за 40 тысяч, не смарт, или в Аркадии за 50 тысяч без вида на море. Расчет - за день".
На самом деле в Одессе довольно много предложений о продаже жилья. Например, на профильной площадке ЛУН их больше 36 тысяч. Из них больше 11,5 тысячи по цене до 40 тысяч долларов. Скажем, в новостройке в Хаджибейском районе однокомнатную площадью 47 квадратных метров без ремонта можно купить за 28 тысяч долларов.
Но вот жилья среднего класса по цене 60-70 тысяч действительно мало - всего 3 варианта, а от 70 до 100 тысяч - 11 вариантов. Причем за последнюю неделю добавился всего один объект, а за последний месяц - два. Речь идет об уже готовых квартирах с ремонтом. Понятно, что предложений от застройщиков, как и раньше, хватает.
Евгений Добровольский говорит, что в Харькове хозяева жилья начали поднимать цены.
"Причем некоторые даже перед просмотром или на самом просмотре, так называемый торг наоборот", - отмечает эксперт.
Особенно задирают цены для тех покупателей, кто приходит с жилищными сертификатами. В среднем продавцы приклеили к цене 5%, а для самого дешевого жилья даже больше. Не подорожали только самые дорогие объекты в сегментах бизнес- и премиум-недвижимости, добавил эксперт.
В Харькове на dom.ria на продажу выставлено чуть больше 4 тысяч квартир. Но цены уже не те, что в прошлом году. Скажем, однокомнатную в 33 квадрата возле метро "Дворец спорта" предлагают за 16 тысяч долларов, трешку на Салтовке - за 38 тысяч, а однокомнатную с ремонтом в новом ЖК на Барабашова - за 35 тысяч долларов. Для сравнения: в июле 2024 года харьковские риелторы называли "Стране" такие цены реальных сделок: на Салтовке самая дешевая проданная квартира ушла всего за 8 тысяч долларов, средние цены вторички были на уровне 10-15 тысяч, в новостройках - от 12 тысяч без ремонта и от 16-18 тысяч с ремонтом. На Павловом Поле однокомнатная стоила 13 тысяч, в центре можно было купить однокомнатную квартиру с ремонтом в новостройке за 28 тысяч долларов.
Во Львове цены начали расти вверх еще под конец прошлого года, подорожание спровоцировала новая волна переселенцев. Особенно сильно подорожали однокомнатные: в среднем за них просят до 2 тысяч долларов за квадрат, хотя еще летом 2024 года они стоили 1,5-1,7 тысячи за квадрат. Среднестатистическая однокомнатная квартира во Львове стоит, по данным ЛУН, 65 тысяч долларов. При этом самый большой рост цен наблюдается не в центре, с которым наблюдается перенасыщение предложением и "туристическим" жильем, а в Зализнычном (там средняя цена за квадратный метр выросла с 1250 почти до 1300 долларов) и Лычаковском (стоимость поднялась с 1630 до 1738 долларов за квадрат) районах.
По словам Ирины Луханиной, в Киеве продавцы неохотно торгуются, хотя еще недавно были готовы сбрасывать под конкретного покупателя до 10% от выставленного ценники и больше, а некоторые пытаются повысить цены.
"У нас был кейс с квартирой, которая выставлялась за 102 тысячи долларов с торгом, потом ее якобы сняли с продажи, а через несколько дней она снова появилась, но уже за 110 тысяч без торга", - говорит Луханина.
Также, по ее словам, при средней стоимости однокомнатной в столице на уровне 32 тысяч долларов появилось больше вариантов по 38 тысяч.
"Пока это только попытки повысить цены. Понятно, что пока не раскупят все квартиры по 32 тысячи, покупать по 38 никто не будет. Чтобы новая цена закрепилась, нужно, чтобы с продажи ушли более дешевые варианты. Если их будет не хватать, люди начнут смотреть более дорогое жилье. Но на это понадобится какое-то время", - отметила Луханина.
По ее словам, если оживление спроса продержится на рынке хотя бы до конца марта, цены в среднем могут вырасти на 5-7%.
Вопрос в том, насколько устойчивой окажется тенденция повышения спроса на жилье.
"Пока это похоже на искусственное дыхание: слухи о мире, выплаты по госпрограммам и т.д. Но после недавних событий в Вашингтоне непонятно, в какую сторону развернется рынок", — говорит Добровольский.
Риелторы не исключают, что после волны ажиотажа на рынке может начаться затишье или даже спад, если завершения войны в ближайшее время не будет. И тогда продавцам снова придется корректировать цены, теперь уже в меньшую сторону.
